Umowa z deweloperem, a także umowa przedwstępna sprzedaży/zakupu nieruchomości.

 Plagą są bowiem zawierane w tym przedmiocie umowy przedwstępne w zwykłej formie pisemnej. Dlaczego plagą spytacie? Albowiem plagą jest coś występującego powszechnie, a nie jest to nic miłego. Zwłaszcza z punktu widzenia prawnika.

Przypomnijmy, że zgodnie z artykułem 389 k.c. umowa przedwstępna to taka umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Także w tym artykule określono przesłanki ważności takiej umowy. Tak więc umowa przedwstępna jest ważna jeśli określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. 

W umowie przedwstępnej należy wskazać zatem minimalną treść umowy definitywnej. Strona, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej może żądać naprawienia szkody  w granicach negatywnego interesu umownego. Jednakże jeśli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy strona może żądać zawarcia umowy.

Przypomnijmy jeszcze, że przenieść własność nieruchomości można jedynie w formie aktu notarialnego, a przeniesienie własności a właściwie zobowiązanie do jej przeniesienia jest częścią umowy deweloperskiej, a więc umowy o wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tej własności na nabywcę.

A teraz zupełnie ludzkim językiem. Jeżeli zawrzecie umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, a po upływie terminu w niej wyznaczonego dotychczasowy właściciel nie chce na was przenieść własności nieruchomości to nikt, nawet sąd nie może go do tego zmusić.

Możecie żądać jedynie zwrotu tych kosztów, które ponieśliście licząc na to, że umowa zostanie zawarta, czyli np. kosztów które ponieśliście z tytułu wybudowania płotu wokół nieruchomości, którą mieliście zamiar zakupić. Niby problem niewielki, a jednak pytanie co się dzieje np. gdy daliście wysoką kwotę zaliczki a po właścicielu i jego chęciach zawarcia umowy ani śladu?  W przypadku zwykłej formy pisemnej możecie jedynie procesować się  o zwrot przedmiotowej kwoty (należy jednak mieć na uwadze, że deweloper może ogłosić upadłość i stać się niewypłacalnym), nie możecie natomiast wystąpić do sądu by przeniósł na was własność nieruchomości za dopłatą reszty kwoty zakupu. 

Inaczej natomiast gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.   W tym przypadku gdy właściciel uchyla się od zawarcia przedmiotowej umowy możemy od razu wystąpić do sądu o zawarcie umowy przyrzeczonej. Tym samym sąd przeniesie na nas własność nieruchomości bez względu na postawę i chęci właściciela.

Konkluzja jest jedna, warto oszczędzić sobie nerwów, a nawet pieniędzy, znaleźć czas i udać się do notariusza nie próbując być cwańszym niż obowiązujące prawo. Zwłaszcza, iż koszt sporządzenia takiej umowy nie jest wcale duży.

* tekst w oparciu o własną wiedzę i doświadczenie. Dodatkowe informacje uzyskano z Kancelarii Notarialnej Henryk Piotr Wiszewski: http://www.notariusz-wiszewski.pl/